Crédito hipotecario en Perú: guía paso a paso para comprar tu casa

Un crédito hipotecario es, para la mayoría, la deuda más grande y más larga de su vida: hasta 25 años de cuotas. Por eso conviene llegar al banco sabiendo qué te van a evaluar, cuánto necesitas ahorrar y cómo comparar ofertas sin dejarte llevar por la cuota más baja.

Aquí tienes los requisitos típicos, la cuota inicial, la TCEA, los seguros, los programas del Estado con sus montos de 2026 y el paso a paso de la compra.

Qué evalúa la entidad antes de prestarte

En un crédito hipotecario, la vivienda queda hipotecada como garantía hasta que termines de pagar. Antes de aprobarlo, el banco, la caja o la financiera revisa tres cosas:

• Tus ingresos y su estabilidad. Suelen pedir boletas de pago o recibos por honorarios, y a veces declaraciones de renta o estados de cuenta. La antigüedad laboral mínima la fija cada entidad.
• Tu historial de pagos. Lo consultan en la central de riesgos. Tú puedes revisar gratis tu reporte de deudas de la SBS y regularizar atrasos antes de postular.
• Tu capacidad de pago. Cuánto de tu ingreso ya se va en otras deudas y cuánto puedes destinar a la cuota sin ahogarte.

Si tienes ingresos informales y no tienes historial crediticio, el Fondo MIVIVIENDA permite que la entidad te evalúe con un ahorro programado de al menos 6 meses.

Antes de pedir el crédito, ordena tus gastos y deudas: la guía para organizar tus finanzas personales te ayuda a calcular qué cuota puedes pagar de verdad.

Cuánto necesitas de cuota inicial y gastos de cierre

La cuota inicial depende del producto:

• Nuevo Crédito Mivivienda: desde 7.5% del valor de la vivienda. El préstamo no puede pasar del 90% del valor, así que si tu vivienda no recibe bono (más de S/ 367,600), tu inicial tendrá que cubrir al menos el 10%.
• Hipotecario convencional: cada entidad fija su porcentaje mínimo. Pídelo por escrito y compáralo.

Aparte, separa dinero para los gastos de cierre: tasación, estudio de títulos, notaría, registros, comisión de desembolso e impuesto de alcabala. En el Crédito Mivivienda esos gastos se pueden financiar hasta por el 5% del valor de la vivienda.

El impuesto de alcabala lo paga el comprador: 3% sobre el valor que exceda las primeras 10 UIT. Con la UIT de 2026 en S/ 5,500, los primeros S/ 55,000 no pagan. Si le compras a una constructora en primera venta, solo se grava la parte que corresponde al terreno.

TCEA: el número que debes comparar

La tasa de interés (TEA) no te dice cuánto pagarás en total. La TCEA (tasa de costo efectivo anual) suma intereses, comisiones y gastos que te trasladan y, en los créditos hipotecarios para vivienda, también los seguros. Así lo define el reglamento de conducta de mercado de la SBS, que además obliga a que la TCEA figure en el cronograma que te entregan con la hoja resumen.

Para comparar bien:

1. Pide simulaciones con el mismo monto, plazo y moneda en cada entidad. Por norma, deben tener un simulador en su web para créditos en cuotas.
2. Compara la TCEA y el total a pagar del cronograma, no solo la cuota.
3. Pregunta si la tasa es fija o variable. Con tasa variable, tu cuota puede subir.
4. Si ganas en soles, endéudate en soles: un crédito en dólares te expone a que suba el tipo de cambio.

Si recibes varias hojas resumen, una IA puede ayudarte a ponerlas lado a lado sin compartir tus datos personales: revisa la guía de IA para ordenar tus finanzas.

Seguros: desgravamen y del inmueble

En un hipotecario para vivienda te pedirán dos seguros:

• Desgravamen: si falleces o quedas en invalidez total y permanente (según la póliza), paga la deuda pendiente para que tu familia no la herede ni pierda la casa.
• Del inmueble: protege la vivienda que queda en garantía frente a riesgos como incendio o sismo, según la póliza.

Si los tomas con la entidad, entran en la TCEA; si endosas los tuyos, suma su costo al comparar ofertas.

Cotiza fuera antes de firmar y compara coberturas, exclusiones y costo mensual. Las coberturas adicionales del desgravamen deben ser opcionales.

Programas del Estado en 2026: Mivivienda, bonos y Techo Propio

Nuevo Crédito Mivivienda

Es un crédito hipotecario en soles y con cuotas fijas que otorgan bancos, cajas y otras entidades con recursos del Fondo MIVIVIENDA (FMV). Según el FMV:

• Financia viviendas de S/ 69,900 a S/ 496,200, a un plazo de 5 a 25 años.
• Pide una cuota inicial desde 7.5% y financia hasta el 90% del valor.
• Requisitos: ser mayor de edad, pasar la evaluación de la entidad y no ser propietario de una vivienda, terreno o aires independizados. Para recibir el bono, además, no debes haber recibido apoyo habitacional del Estado.

Bono del Buen Pagador y Bono Verde

El Bono del Buen Pagador (BBP) es una ayuda no reembolsable que se suma a tu cuota inicial: así pides prestado menos y tu cuota baja. Si la vivienda está en un proyecto certificado como sostenible (Mivivienda Verde, el llamado Bono Verde), el bono es mayor. Estos son los montos del Decreto Supremo N.° 011-2026-VIVIENDA, según la tabla del FMV:

El BBP Integrador suma S/ 3,700 para personas con ingresos de hasta S/ 4,746, adultos mayores, personas con discapacidad, personas desplazadas y migrantes retornados. Si la vivienda tiene estacionamiento o depósito independizado, su valor se suma al de la vivienda para ubicar el rango.

Techo Propio

Está pensado para familias de menores ingresos que compran una vivienda de interés social (VIS), o que construyen o mejoran en terreno propio. Para comprar (modalidad Adquisición de Vivienda Nueva), el FMV pide:

• Formar un grupo familiar y no tener vivienda, terreno ni apoyo habitacional previo del Estado.
• Ingreso familiar mensual de hasta S/ 3,715, o de hasta S/ 2,071 para una VIS priorizada.
• Un ahorro desde 3% del valor de la vivienda (entre 1% y 3% en VIS priorizada).

Los valores máximos de 2026 los fijó el Decreto Supremo N.° 012-2026-VIVIENDA. El bono no se devuelve, y lo que falte puedes cubrirlo con un crédito complementario de hasta 25 años. Para construir en terreno propio el bono es de S/ 33,000 y para mejorar tu vivienda, de S/ 12,650, pero solo puedes postular cuando hay una convocatoria vigente.

La inscripción en Techo Propio es gratuita: desconfía de quien te cobre por "asegurarte" un bono y revisa cómo proteger tu dinero de estafas digitales.

Paso a paso para comprar tu casa con crédito

1. Revisa tu reporte de deudas y regulariza cualquier atraso.
2. Arma tu presupuesto: cuota que puedes pagar, inicial y gastos de cierre.
3. Precalifica en dos o tres entidades para saber cuánto te prestan y a qué TCEA. Si vas por Mivivienda o Techo Propio, confirma que la entidad trabaje con el FMV.
4. Elige la vivienda y verifícala. Pide en Sunarp el certificado literal de la partida para ver quién es el dueño y si tiene cargas o gravámenes. Si es un proyecto en planos, revisa su licencia; y si vas con Techo Propio, que tenga código de proyecto autorizado por el FMV.
5. Compara hojas resumen y elige por TCEA y condiciones: seguros, tasa fija o variable y prepagos.
6. Aprobación y tasación: la entidad tasa el inmueble y revisa los títulos.
7. Firma y desembolso: firmas la minuta y la escritura pública en notaría, y la entidad le paga al vendedor.
8. Inscripción y protección: se inscriben la compraventa y la hipoteca en Registros Públicos. Luego afilia tu partida a la Alerta Registral de Sunarp, que es gratuita y te avisa si alguien presenta un trámite sobre tu propiedad.

Después de firmar: prepagos y fin del crédito

Según el reglamento de la SBS, puedes pagar por encima de tu cuota cuando quieras, sin comisiones ni penalidades. Si pagas más de dos cuotas, cuenta como pago anticipado: la entidad debe preguntarte si prefieres reducir el monto de las cuotas o el plazo. Si no eliges, reduce el número de cuotas.

Cuando termines de pagar, la entidad debe entregarte sin costo, en un máximo de 7 días hábiles, la constancia de cancelación y el documento para levantar la hipoteca en Registros Públicos.

Si una entidad no respeta estos derechos, revisa cómo reclamar como usuario financiero. Y para seguir avanzando hacia tu casa, tienes todas las guías de créditos hipotecarios y vivienda.